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9月1日，郑州经开区28号地出让，单价3576.11万元/亩的成绩，骚动全城。
经过13天的沉淀，明天（9月14日），经开区将迎来26号地的出让。
这是一块承上启下的地。因为28号地的出让已然足够刺激，而在此之后，北龙湖地王窝的两块地又将于9月底面世。
不知它的出现，是会让房地产行业的神经绷得更紧，还是让人舒缓一下心情。
不知是要成为落地缓冲网，还是飞天踏脚石。
夹在这中间，真的让人很难做啊!
与28号地不同的是，这是一块商业+住宅地，同一块地，拥有两种用地性质。
北半部分红色区域为商业用地，南半部分黄色区域为二类居住用地。
由于商业必须自持，所以住宅地是为了让房企快速回笼部分资金，减小财务压力。
周边大部分为商业、商务用地和住宅地，人流量大，商业氛围浓厚。
既有丹尼斯商场，又有产业园、企业总部，还有高端居民区。
并且距离经开区管委会距离不远，配套成熟，是经开区真正意义上的核心区域。
截至发稿前，已有三家企业参与了竞拍。不难预见，明天又是一场恶战。
然而，真正具有商业地产运营经验的房地产企业并不多，占开发商总数不足1%。
而购物中心只租不售，无论对于房企、商户、政府还是广大市民，都是有好处的，只不过对于房企现金流是个不小的考验。
商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。
商业综合体，是一道综合题，需要更多专业人才，无论是招商、设计、后期运营还是维持现金流，其难度都不是住宅地产可以比拟的。有没有主力店合作资源？在当前实体店关店潮的背景下，招商能否顺利？是否有低价长期稳定的资金？怎样平稳度过市场培育期？这些都是需要考虑的问题。
加之目前，非住宅累计可售面积尚余1357.36万平方米，以过去12个月的平均月销量20.07万平方米测算，这些非住宅还可销售67.6个月。
所以，计划拿地的房企，明日仍需审慎。
谁将成为明天的大王花，吞下这片沃土，我们且行且看。
一、地块基本情况
地块位于经开第一大街西，航海东路南，原为鲍湖村所在地，用地性质为批发零售、住宿餐饮用地兼容商务金融、城镇住宅用地。
面积70679.7平方米，约合106.02亩，最大容积率4.5，出让年限为北部商业地40年，南部住宅地70年。挂牌起始价为7.2亿元，折合每亩地价为679.12万元。
设计条件要求较为细致，设计方向比较明确。
其中，就规定居住用地兼容比例不得超过45%。并且需要留一条不小于20米的街坊路，地铁5号线两侧有50米的保护范围，可能会对土地使用造成影响。
土地出让前置条件，要求商业商务设施中主体应包含建筑面积不低于9万平方米的商业综合体，且商业综合体自持期限不低于10年。并保证24个月实现满铺运营。
二、区位分析
地块位于郑州市经济技术开发区航海东路与经开第一大街交会处西南角，距新郑国际机场22千米，京广铁路、陇海铁路、107国道、机场高速、环城高速、京珠高速等环绕。
地块北部紧临地铁5号线，5号线是一条绕城线路，可通达全城。
地块紧临的航海路，是经开区主干道，也是经开区管委会所在地。
北侧有经开区刚需大盘——远大理想城，及地王项目——碧桂园天玺。
中原福塔和航海体育场这两个郑州的地标性建筑，也都距离不远。
五、周边现状实地探访
下图为周边现状总图。
沿着经开第一大街，距离地块较远处，有一处不得不提的大盘——远大理想城。该项目为西班牙风格，以高层为主，容纳人口较多，但四周商业网点业态比较单一，所以，该地块商业综合体建成后，可以吸引一部分该楼盘居民前来消费。
远看远大理想城
近观远大理想城
与远大理想城隔经开第一大街相对的，是碧桂园天玺项目。
在路口看碧桂园天玺
昼夜施工
地块北侧为丹尼斯商场，商场北侧为丹尼斯集团郑州全日盛食品有限公司。
丹尼斯商场
丹尼斯集团郑州全日盛食品有限公司
雨夜里呼啸而过的丹尼斯后八轮厢式货车
地块东侧的郑州凯通高科技产业园的1号研发楼
地块西南角的青青美庐小区，以别墅为主。
美庐小区南侧的郑州七院，立面比较独特
七院对面的农贸市场，物资丰饶
地块南侧的亿万汽修厂和丰汇广告公司
丰汇广告公司以生产大型立式广告牌为主
地块南端的垃圾中转站
翻过垃圾中转站，进入地块内。
场地基本平整
向西看，中原福塔尽收眼底
向北看，可以看见丹尼斯商场
向东看，可见凯通高科技产业园和青青美庐社区
向南看，建设中的华美·仟企汇
地块南侧的华美·仟企汇，效果图
华美·仟企汇施工现场，师傅介绍，也是只租不售
16万方，轻工科技产业园
华美·仟企汇项目区位图
地块西南角赵庄村民居住的彩板房，房租为450元/月。
位于铁路沿线、经开第一大街北端的赵庄过渡安置房，村民需5万/间购买。
地块西南角拆除的赵庄村民自建房屋，后边为铁路局家属院
河南省示范性中学——郑州十一中
建业主场——航海体育场
鉴于时间有限，此处略去图片数十张，每张图片背后都有精彩的故事。
感谢所有热情解答疑问的人！
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